事件：

　　万科公布公司8月销售数据，8月公司实现签约金额383.4亿元，同比增长3.5%；实现签约面积257.4万平方米，同比下降6%。1-8月，公司累计实现签约金额3,881.4亿元，同比增长11%；实现累计签约面积2,599.6万平方米，同比增长8.7%；1-8月，公司新增建面3,713.2万平方米，同比增长18.8%；总地价2,004.9亿元，同比下降8.5%。

　　点评：

　　1、淡季销售趋缓、8月单月同比+4%，9、10月份低基数效应可期

　　8月公司实现签约金额383.4亿元，环比下降15.1%、同比增长3.5%；实现签约面积257.4万平方米，环比下降16.1%、同比下降6%；销售均价14,895元/平，环比增长1.2%、同比增长10.1%。8月淡季公司销售趋缓，主要由于推盘减少；但从克尔瑞榜单来看本月房企销售已有分化，从绝对值来看万科单月销售额居行业第四。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及9、10月份销售基数将大幅走低的情况下（公司月均销售额17Q3vs.17Q2vs.Q1为396亿vs.423亿vs.501亿），公司后续两个月的销售表现值得期待。1-8月公司累计实现签约金额3,881.4亿元，同比增长11%，较1-7月降低0.9pct；累计实现签约面积2,599.7万平方米，同比增长8.7%；累计销售均价14,930元/平方米，同比增长2.1%。

　　2、8月拿地相对积极、成本继续下行，单月拿地额/销售额达59%

　　8月公司在土地市场获取东莞、上海、宁波、台州和石家庄等地合计20个项目以及5个物流项目，拿地区域主要集中于二线城市及长三角、珠三角重点城市。8月公司新增建面382.2万平方米，环比下降57%、同比下降35.3%；对应总地价225.6亿元，环比下降59.5%、同比下降55.3%；拿地金额占比销售金额达58.9%，环比下降0.5%，较上年64.5%下降5.6pct，拿地相对积极；而7、8月份土地市场趋冷、溢价率走低、流拍增加，龙头拿地增加且成本可控显示出其对市场的精准判断和时机把握。8月拿地平均楼面价5,904元/平米，环比下降5.8%、同比下降30.9%，拿地均价占比当月销售均价39.6%，环比下降0.1%，较上年45.2%下降5.5pct。1-8月，公司共新增规划面积3,713.2万平方米，同比增长18.8%；对应总地价2,004.9亿元，同比下降8.5%；拿地额占比销售额达51.7%，较上年64.5%下降12.8pct；平均楼面价5,399元/平米，同比下降22.9%；拿地均价占比当年销售均价36.2%，较上年的45.2%下降9.0pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-8月新增货值5,570亿元，高于同期销售金额3,881亿元。

　　3、投资建议：淡季销售趋缓，拿地相对积极、成本继续下行，维持“强推”评级

　　万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元，现价对应18年PE仅为7.1倍，维持目标价45元，维持“强推”评级。

　　4、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。