本报告导读：

　　万科8月销售和拿地投资双降，预计市场即将进入下行周期。公司继续补充土地库存，合理布局二线和三线，为下一个周期做准备，维持增持评级。

　　事件：

　　2018年8月，公司销售面积257万方，同比下降6.0%；销售金额383亿元，同比增长3.5%。公司权益拿地面积261万方，同比下降31.9%；拿地金额164亿元，同比下降45.4%。公司单月拿地强度58%。评论：

　　维持盈利预测，维持增持评级。截至2018年半年度，公司尚有3693.0万方和5200.5亿元，较年初分别增长24.7%和25.5%，未来两年业绩确定性维持高位。预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%，2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持53.99元。

　　8月销售面积增速转负，预计行业四季度迎来下行期。公司的销售增速自7月份以来开始下行，行业TOP30房企均处于销售增速下行状态，而TOP31-50销售增速持续上行。也就意味着行业的供给在持续加大，需求边际上未放松的状态下，预计很快迎来行业的下行期。

　　拿地增速下行，主要在于谨慎拿地原则下随销售下行。公司自今年4月份以来进入补充土储库存的周期，截止到8月底，公司土储约9291万方，去化周期约2.6年。8月公司拿地面积和金额分别同比下降31.9%和45.4%，但是拿地力度维持在58%，属于今年以来较高水平。公司拿地谨慎，主要基于销售回款水平拿地，因此虽然下行但是合理。

　　8月加大二线城市拿地力度，保障未来项目去化的安全性。销售均价与上月基本持平，拿地均价略有提升。8月公司销售均价14895元/平方米，环比略上涨1.2%。中央政治局会议对房价调控的定调，使得公司短期内房价基本维持该水平。8月公司拿地均价6294元/平方米，同比上涨0.8%，环比上涨7.8%。当前土地市场已逐渐冷却，公司低杠杆水平具备拿地的条件。同时，公司在8月加大了二线城市的拿地力度，二线和强三线城市仍将享受人口流入带来的红利，安全性更强。

　　风险提示：2018年房企融资端大幅收紧，公司竣工和结算低于预期。