投资要点

　　单月销售平稳，销售均价提升。2018年8月公司实现合同销售面积257.4万平米，合同销售金额383.4亿元，分别同比下降6.0%和上升3.5%。公司单月销售较7月环比下降，销售单价环比略有提升，达到14895元/平米。

　　我们判断企业销售去化遭遇市场挑战，但推货有望持续增加。公司2018年8月销售比7月明显回落，结合热点城市二手房均价下降的事实，我们有理由相信公司去化率遭遇市场挑战。但是，公司新开工保持强劲增长，2018年中期在建面积还比2017年中期上升17%，暗示未来可销售资源持续扩大。我们相信，随着按揭利率逐渐走稳，公司积极推货，理性定价，最终公司在2018年全年仍可以取得稳定的销售同比增长（前8月销售额增速超过10%，预计全年在10%左右）。

　　公司可结算资源庞大，尽管销售毛利率可能下降，但营收增长足以保障利润稳定增长。公司从销售到竣工的时间较长，确认收入比较慎重，收入和销售合同金额之间的差异较大，因此未来营收仍有大幅增长空间。虽然企业的销售毛利率可能持续下行，但过往未结算高毛利率的合同金额，可能起到平滑业绩增速的作用，从而保证公司业绩稳定增长。

　　适当反周期拿地。2018年8月，公司新增权益土地储备261.2万平米，权益拿地金额164.4亿元，这分别相当于今年上半年权益拿地面积的22.8%和权益拿地金额的28.4%。相对上半年，公司拿地有所提速。公司拿地权益楼面均价6294元/平米，较之上半年5054元/平米明显提升，这主要是因为公司拿地更加聚焦核心一二线城市。总体上说，我们认为公司前8月的新增土地拓展，即使在房价完全不涨的情况下，综合毛利率仍可以在20%以上。

　　风险提示。公司盈利能力下降，造成2019年后业绩增速不高的风险。

　　盈利预测及估值。我们认为，市场去化速度的下降，并不会对公司的成长带来巨大的冲击，但确实会在高推货的窗口，更进一步要求公司理性定价。我们相信，由于公司在会计确认原则上十分保守，公司未来业绩增长仍然高度确定。我们维持公司2018/2019/2020年3.10/3.62/4.05元/股的盈利预测。我们认为，公司是全行业融资渠道最宽广，信用最好，新业务积累最得力的企业之一。我们看好公司的投资价值，维持31.01元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。同时，我们给予公司港股35.66港元的目标价。我们认为，一些港股龙头公司在确认收入方面较为宽松，在利息资本化方面比较激进，因此显得当期利润较高。实际上，内房和A股行业龙头估值基本相似。从最近表现来看，万科A股和H股价差也不明显。因此，我们给予公司港股的目标价和A股目标价相同。