事件：

　　万科公布10月销售数据，10月公司实现签约金额540.7亿元，同比增长47%；实现签约面积341.3万平方米，同比增长37.7%。1-10月，公司累计实现签约金额4,856.3亿元，同比增长12.2%；实现累计签约面积3,243.5万平方米，同比增长11.4%；1-10月，公司新增建面4,579.2万平方米，同比增长9.3%；总地价2,464.2亿元，同比下降14.4%。

　　点评：

　　1、销售大增，10月低基数下单月同比+47%，Q4加大推盘已显成效

　　10月公司实现签约金额540.7亿元，环比增长24.5%、同比增长47%；签约面积341.3万平方米，环比增长12.8%、同比增长37.7%；销售均价15,842元/平，环比增长10.4%、同比增长6.7%。10月单月公司销售额大增，一方面由于去年10月低基数、仅368亿元；另一方面由于Q4推盘大增，公司2017下半年拿地较多，17Q3和Q4拿地面积占比全年分别达37%和29%，按照拿地到开工9-12个月左右来看Q4推盘望大幅增加，在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上，公司Q4销售或将继续有所回升。1-10月公司累计实现签约金额4,856.3亿元，同比增长12.2%，较1-9月提高3.2pct；累计实现签约面积3,243.5万平方米，同比增长11.4%；累计销售均价14,972元/平方米，同比增长0.7%。

　　2、10月拿地节奏放缓、成本继续下行，单月拿地额/销售额为36%

　　10月公司在土地市场获取杭州、天津、太原、成都等地11个项目以及3个物流项目，拿地区域主要集中于二线省会城市。10月公司新增建面389万平方米，环比下降18.5%、同比下降28.8%；对应总地价194.8亿元，环比下降26.4%、同比下降51%；拿地金额占比销售金额达36%，环比下降0.4%，较上年64.5%下降28.5pct；平均楼面价5,007元/平米，环比下降9.7%、同比下降31.2%，拿地均价占比当月销售均价31.6%，环比下降0.2%，较上年45.2%下降13.5pct。1-10月，公司共新增规划面积4,579.2万平方米，同比增长9.3%；对应总地价2,464.2亿元，同比下降14.4%，拿地额占比销售额达50.7%，较上年64.5%下降13.7pct；平均楼面价5,381元/平米，同比下降21.7%，拿地均价占比当年销售均价35.9%，较上年的45.2%下降9.3pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-10月新增货值6,869亿元，高于同期销售金额4,856亿元，仍属于加仓行为。

　　3、投资建议：销售大增，拿地趋缓、成本继续下行，维持“强推”评级

　　万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元，现价对应18年PE仅为7.4倍，维持目标价45元，维持“强推”评级。

　　4、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。