核心观点

　　公司兑现良好的全年销售成绩，扩张态度谨慎，财务稳健，新业务逐渐形成一定壁垒。

　　销售稳步提升。2018年12月公司实现销售面积438.7万平米，销售金额630.1亿元；2018年公司累计实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，同比分别增长12.3%和14.5%，根据CRIC统计，公司销售金额在2018年行业排行第二。过去十年间，公司销售金额年化增速为28.9%，面积和均价增速分别为21.9%和5.8%。

　　稳健拿地，可售资源充足。2018年下半年，公司拿地尚属积极，权益地价将近1000亿元，虽然比2017年下半年显著下降，但新增资源储备只略少于项目资源去化。随着市场转冷，下半年公司新增土地储备的质量转好，我们根据当前房价测算潜在毛利率超过28%。我们预计，由于可销售资源充足，2019年公司销售额有望超过6500亿元。

　　新业务构建护城河。公司新业务虽然对盈利贡献并不多，但相对竞争力不断增强。万科物业是物业管理行业首屈一指的品牌，公司在客户满意度、拓展存量管理面积竞争力、科技赋能和增值服务方面都处于业内领先位置。物流地产业务有赖于一定业务规模，公司是开发企业中最重视物流地产布局，并初步形成网络化布局的企业。我们预计，若干年后公司的一些新业务价值将更为凸显。

　　风险因素：房地产政策市场下行，尤其是部分低线城市房价调整，对公司业绩的潜在冲击。

　　投资建议：公司资金成本有竞争力，应对市场下行较为从容。稳定的拿地节奏，固然意味着没有反周期超底的行为，却也意味着经营风险较低，稳步成长可能较大。公司新业务单元竞争力也在提升。我们维持公司2018/2019/2020年3.10/3.62/4.05元/股的EPS预测，维持公司A股31.01元/股的目标价和“买入”的投资评级，维持公司港股35.66港元的目标价及“买入”评级。