投资要点

　　事件：

　　2018年1~12月份公司累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元。2018年12月份公司实现合同销售面积438.7万平方米，合同销售金额630.1亿元。

　　点评：

　　销售保持增长。2018年全年，万科实现合同销售面积4037.7万平方米，同比增长9.5%；合同销售金额6069.5亿元，同比增长15.3%。全年销售保持增长。全年销售保持增长，巩固行业龙头地位。

　　保持拿地力度，补充优质土地储备。2018年全年公司拿地面积5070.5万方，占销售面积的比重为125.6%；拿地金额为2972亿元，占销售金额的比重为49.0%。公司拿地金额占销售金额的比重稳定。整体来看，公司下半年的拿地力度比上半年高。此外，公司与华夏幸福签订协议，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的占地面积为33.93万方的住宅用地。布局来看，公司拿地主要集中在一二线城市，按拿地金额计算，一线城市占比10.4%，二线城市占比61.1%，三四线城市占比28.5%。从城市来看，拿地金额排名前五的城市为：杭州（12.0%）、上海（7.0%）、东莞（5.0%）、济南（4.7%）、天津（3.8%）。拿地面积排名前五的城市为：杭州（5.2%）、济南（4.8%）、沈阳（4.3%）、成都（4.0%）、昆明（3.9%）。拿地集中都市圈和核心一二线城市。

　　公司融资渠道丰富，融资成本较低。1，公司发行3期美元中期票据，合计22.5亿美元，利率分别为4.15%、LIBOR+155BP、5.35%；2，发行7期超短期融资券，规模160亿元，加权利率3.7%；3，发行两期住房租赁专项公司债，规模35亿元，加权利率4.1%；4，发行中期票据两期，规模50亿元，加权利率4.4%。

　　投资建议：万科销售稳健，维持行业龙头地位。保持拿地力度，布局深耕一二线城市。融资优势明显，看好公司投资价值。预计公司2018-2019年EPS分别为3.29元、4.24元，以2019年1月9日收盘价计算，对应PE分别为7.7倍、6.0倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：货币政策大幅收紧，公司股东可能减持的风险。