事件

　　公司发布2019年1月销售数据，2019年1月份公司实现合同销售面积317.7万平方米，合同销售金额488.8亿元。

　　简评

　　高基数压力之下销售放缓：公司2019年1月份实现销售金额488.8亿元，同比下降28.1%，实现销售面积317.7万平，同比下降28.5%，实现销售均价15385.6元/平，同比增长0.6%，公司一月份销售弹性下行的主要原因在于2018年1月份同期基数较高所致，从2月份开始基数影响逐渐减弱，公司销售弹性有望恢复，考虑到公司长期以来在核心城市的深耕基础和优秀的业务运营管理能力，我们认为在今年行业景气度下行的环境下，公司销售规模仍将继续展现出韧性。

　　拿地力度保持：拿地方面，公司1月份在北京、上海、广州等核心城市新增10个住宅项目和3个物流地产项目，其中住宅项目合计建面274.1万平，同比增长25.3%，对于总价124.6亿，同比下降10.1%，占销售金额比重达到25.5%，较18年1月份提升5.1个百分点，从结构上看1月公司新增项目基本上均位于一二线核心城市，仅在三四线城市新增了两个项目，进一步巩固了公司在核心城市的深耕优势，除此之外，公司2017年收购的广信资产包也于今年1月份顺利完成交割，丰富了公司在广州核心区域的土地储备，强化公司在广州区域强势。

　　投资评级与盈利预测：作为行业引领者，公司的产能效率以及市场化扩张都执牛耳，过去几年来一直在创新和颠覆，龙头中最早启动立体激励机制，最早提出“轨交+物业”模式，“八爪鱼”战略也为行业未来转型提供思路。我们相信万科未来的成长道路更为明晰，也期待万科继续为行业、为企业带来更多的颠覆。预计公司2018-2019年EPS3.19元和3.99元，维持“买入”评级。

　　风险提示：房地产行业受调控因素下行，调控强于预期。