投资要点：

　　1．事件

　　万科公告2019年3月销售数据，3月实现销售金额573.7亿元，同比增长13.20%，环比上涨32.83%；销售面积达360.4万平方米，同比下降0.91%，环比增加46.09%；实现销售均价15,918.42元/方，较2月份销售均价降价1588.67元/方，降幅幅达9.07%，较18年同比上涨14.24%。2019年1-3月份累计实现销售面积924.8万方，实现销售金额1,494.4亿元。

　　2．我们的分析与判断

　　（一）销售向好，未来有望稳步增加

　　万科2019年3月实现销售金额573.7亿元，同比增长13.20%，环比上涨32.83%；销售面积达360.4万平方米，同比下降0.91%，环比增加46.09%；实现销售均价15,918.42元/方，较2月份销售均价降价1588.67元/方，降幅幅达9.07%，较18年同比上涨14.24%。2019年1-3月份累计实现销售面积924.8万方，实现销售金额1,494.4亿元，居CRIC销售金额排行榜第三位，较2月排名下降一位，仅次于碧桂园、中国恒大。在市场份额不断提升之下，未来销售业绩有望稳步增加。

　　（二）继续布局一二线城市，项目合作比例上升

　　万科3月在佛山、北京、盘锦、成都等地新增11个住宅项目、在深圳、绍兴新增2个物流地产项目，权益比例为100%的项目占比1/3，合作项目增多。其中住宅项目拿地金额148.56亿元、拿地面积为289.2万方；物流地产项目拿地金额4.21亿元、拿地面积为18.21万方，3月总地价环比上涨7.83%、同比增加12.16%，拿地总面积环比增加47.19%、同比增加27.71%。3月新增住宅项目楼板价均值为6010.08亿元，拿地均价占当月销售均价37.76%，其中天津、北京的楼板价超10000元/平。公司继续布局一二线城市，拿地力度稳健，土地储备稳步增加。

　　3．投资建议

　　公司在继续做大开发销售业务的同时，通过收购等方式迅速布局其他长期经营性业务并且初有成效，为公司在恰当的时间由开发商转型为综合服务商做出了充分的准备。目前公司开发业务整体盈利能力强，周转效率高，负债压力较低，相关现金流充沛，为业绩成长提供良好的保障。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑，我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为4.1、4.8元。以4月3日32.49元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7.9倍、6.8倍。参照可比公司估值水平，公司2019年的动态市盈率为7.9倍，低于均值9.2倍，具有吸引力，我们继续维持“推荐”评级。

　　4．风险提示

　　（1）若房地产价格出现大幅下跌，将会降低销售业绩，进而影响公司盈利水平。

　　（2）融资环境进一步恶化，则公司成本增加，利润或会受到影响。