业绩预览

　　预计上半年盈利同比增长25%

　　我们预计公司上半年归母净利润同比增长25%（与一季度同比增速持平），高于我们覆盖的A股地产公司平均水平（19%）。

　　关注要点

　　年初至今销售额录得高个位数增长，全年料基本维持该水平。1~7月公司合同销售额同比增长9%至3822亿元，销售面积同比增长5%至2464万平方米，对应销售均价15513元/平方米，同比增长4%。我们预计公司全年销售额将超6500亿元（对应同比增速7%）。

　　拿地量降价升，一二线城市占比显著提升。1~7月公司拿地总成本同比下降18%至1397亿元（公司月度披露口径），占当期销售额的37%（去年同期49%），新增土地储备1966万平方米，同比下降36%，平均楼面价同比增长28%至7108元/平方米，相当于同期销售均价的46%（去年同期37%）。在结构上，一二线城市占比74%（去年同期59%，建筑面积口径），主要集中于重庆、沈阳、杭州、西安等城市。物流地产业务层面，1~7月公司于深圳、杭州、济南、重庆等城市新增9个物流地产项目，对应总建筑面积72万平方米，同比下降71%。

　　融资成本处低位，净负债率料下行。上半年公司分别以3.65%/4.2%的票面利率发行20亿元住房租赁专项公司债（期限5年）/6亿美元中期票据（5.25年），融资成本低于行业平均水平。一季度末公司净负债率45%（2018年末31%），考虑到公司二季度拿地偏少（拿地额同比降21%）且销售稳增（销售额同比增23%），我们预计公司半年末净负债率较一季度末有所下行，依然处于行业低位。

　　估值与建议

　　公司股价当前交易于7.1/5.9倍2019/2020e市盈率，低于过去三年估值中枢负一倍标准差。维持跑赢行业评级和目标价36.35元，目标价对应9.5/8.0倍2019/2020e目标市盈率和35%的上行空间。

　　风险

　　重点布局城市调控政策大幅加码，交付进度不及预期。