本报告导读:
大悦城目前是中粮集团旗下唯一地产平台,住宅开发销售与商业持有双轮驱动,协同作用将不断释放
投资要点:
维持增持评级,维持目标价9.80元。公司目前是中粮集团旗下唯一地产平台,持续发挥住宅开发与商业地产的协同效应。考虑到大悦城地产合并带来的业绩贡献,上调公司2019~2021年的EPS至0.69元/0.81元/0.92元,目标价对应2019年14xPE(2019年1月股本扩张)。
若考虑大悦城地产并表,2018年净利润提升至26.5亿元,对应2018年PE为10倍。公司吸收合并大悦城地产(0207.HK)、并完成并表在2019年1月,因此2018年全年业绩并没有体现大悦城地产利润。以大悦城地产2018年业绩来看,归母净利润21.0亿元(+82%),核心净利润为15.7亿元(+87%)。按照持股比例为60%计算,大悦城地产将给大悦城贡献并表归母净利润12.6亿元,使得大悦城总计归母净利润达到26.5亿元。
土地储备和待结算规模带动公司持续增长。公司2018年结算面积为63万方,待结算面积为101万方,对应金额224亿元。2018年公司新增土储面积196万方,销售面积为129万方,拿地销售比为1.5,同时,公司拥有总土地储备562万方,对应当前去化周期为4.4年。
和大悦城合并后,同业竞争解除将有助于公司住宅业务快速上规模,同时经营性现金流稳定化。我们认为,公司短期战略将是以住宅平台的现金流去支持商业发展,并逐步培养商业的稳定性现金流。考虑到大悦城以城市购物中心、而非区域购物中心作为定位,其核心价值将逐步成为成长的稳定剂。
风险提示:商业受到新零售冲击