核心观点

　　7 月 13 日公司发布业绩预告， 2019 上半年公司预计实现归母净利17.7-20.4 亿元， 较上年同期重组后增长 30-50%。公司上半年业绩保持快速增长，主要源于报告期商品房销售收入结转增加。原中粮地产同大悦城地产重组完成后，公司融合住宅地产与商业地产，定位全产业综合地产开发平台，产业协同和核心竞争力进一步提升，预测 2019-2021 年归母净利25.4、 30.1、 37.7 亿元（ 前值 2019、 2020 年 14.0、 16.3 亿元，未考虑重组影响），维持“买入”评级。

　　可结转资源充裕叠加地产基数较低共促业绩高增长

　　公司重组完成后首份半年报预期靓丽，主要由于报告期结转商品房销售收入较上年同期增加所致。 1、 2018 年原中粮地产和大悦城地产重组合并口径销售金额同比增长 42%，2019Q1 公司预收账款同比增长 33.9%至 277.9亿元。可结转资源充裕，叠加 2018 年地产业务结转基数较低（合并口径地产开发营收同比减少 19.1%），开发销售业务预计贡献较高收入增速； 2、2018 年重组合并口径地产开发业务毛利率同比提升约 7 个百分点，高景气度周期项目的结转有望延续较高毛利率。

　　上半年销售增速位居主流 A 股上市房企首位，重组扩大资源规模优势

　　亿翰数据显示， 2019 上半年公司合并口径实现签约销售金额 360.3 亿元，跻身行业 TOP50。上半年销售金额同比增长 76%，增速位居主流 A 股上市房企首位。 2019 上半年新增土地储备规划建面约 107.7 万平，同比减少约 23.7%，新增权益投资金额约 43.7 亿元，投资强度有所回落。原中粮地产 2018 年报显示报告期末地产开发拟建及在建项目待竣工计容建面 765万平，同期大悦城地产年报显示土地储备约 634 万平，其中可售面积约 241万平，重组后资源规模优势进一步扩大，我们预计公司 2019 销售金额有望向 750 亿迈进。

　　住宅商业协同效应释放，城市综合体开发竞争力凸显

　　大悦城地产 2018 年报显示，投资物业租金及物业管理服务收入 36.3 亿，同比增长 5.8%。其中大悦城购物中心 EBITDA 达 14.64 亿元，同比增长10%。商业物业发展全面提速， 18 年实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业，开业运营项目增至 12 个，主要在建及储备商业项目 7 个。 我们认为公司在持续发展原有品牌住宅业务的基础上，将围绕以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营，优化自身产业结构，实现有竞争力的品牌化发展，释放“住宅+商业”协同效应。

　　综合地产开发一线品牌，维持“买入” 评级

　　我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现，此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道，我们看好公司综合业务板块的高质量发展， 预测 2019-2021 年归母净利 25.4、 30.1、 37.7 亿元（ 前值 2019、2020 年 14.0、 16.3 亿元，未考虑重组影响）， 对应 2019-2021 年 EPS 至0.65、 0.77、 0.96 元。 考虑到公司重组后总体资产规模及商业地产比重大幅增加，因此变更可比公司为商业地产运营商及综合开发商。参考可比公司 2019 年平均 12.7 倍 PE 估值，给予公司 2019 年 12–13 倍 PE 估值，目标价 7.80-8.45 元（前值 6.60-7.26 元），维持“买入”评级。

　　风险提示： 一二线城市销售结转不及预期；商业地产竞争激烈。