投资要点

　　坚持“前港、中区、后城”模式，市场化程度较高的国企。公司从1979年蛇口工业区开发起步，累积了自身特有的“前港、中区、后城”模式，对应三大业务板块，即邮轮产业建设与运营，园区开发与运营和社区开发与运营。公司激励较为充分，开展了员工持股计划，股权激励和项目跟投。

　　土地市场回归理性，国企龙头重燃希望。2017年底，土地市场回归理性，百城土地成交溢价率下降到20%以下，龙头公司新增土地的潜在利润率回升。土地市场的变化大大提高了具备独特开发模式的龙头企业可持续发展的能力。2016年到2017年，是民企龙头狂飙突进的时期，但2017年起资金成本和金融监管环境发生变化，土地出让方态度发生变化。我们相信，国企销售跑输民企的行业格局即将发生变化，优质国有龙头地产企业希望重燃。

　　新增土地储备质高量足。我们测算，以目前房价计，公司2017年三、四季度新增土储的潜在利润率达到25.2%和30.5%，公司拿地质量比2017年上半年明显提升。公司2016-2017年新增权益货值超过2000亿，为日后销售、结算奠定重要基础。更重要的是，公司一面异地复制“前港、中区、后城”模式，一面背靠招商局集团不断丰富这一模式的内涵，在科创园区、长租公寓、产业孵化、养老照护、共享办公等领域多有突破。我们相信，公司未来有望在深圳前海、宝安、光明、武汉、昆明、上海宝山、厦漳等地不断累积优质资源。公司以独特的产城模式巩固盈利水平，以积极拿地的态度推动销售回款增长，有望实现又稳又快发展。

　　销售加速，杠杆适度提升。公司2017年实现销售额1127.8亿元，同比增长52.5%，销售增速快于龙头公司平均水平。过去两年，公司拓展储备和销售资源之间的比例维持在150%以上，预计未来可销售资源十分充足。我们预计，公司2018年商品房销售额有望达到1500亿。公司近期杠杆率略有提升，但整体来看净负债率在行业内依然较低，且公司资金成本较之同行优势明显。

　　风险提示：公司产城项目土地整备和开发节奏不确定的风险；公司参与国企改革获得优质项目进度节奏不明确的风险。

　　估值、盈利预测和投资评级。由于公司整售交易完成时间安排等原因，我们小幅调整公司2017/2018/2019年盈利预测到1.41/1.94/2.26元/股（原预测为1.57/1.91/2.13元/股），给予公司33.38元/股的NA