核心观点

　　业绩增长显著，主要因结算毛利率提升及转让旗下物业管理公司致投资收益明显增长。2017年公司实现营业收入138亿元，同比减少29%，实现归属于母公司净利润17亿元，同比增长22%。归母净利润大幅高于营业收入增长的原因有二：1）公司结算毛利率大幅提高，从2016年的25.0%上升到了30.4%，盈利能力增强。2）公司转让旗下滨江物业公司给大股东，增加了公司投资收益2.5亿元，2017年公司总投资收益达到5.8亿元。

　　量价齐升带来销售大幅增长，净负债率维持低位，为后续公司加杠杆及逆周期拿地留下了空间。2017年公司房地产销售额达到615亿元，同比增长了86%。销售规模的大幅增长得益于销售量价齐升。2017年公司房地产销售均价达到31590元/平方米，同比增长32%。2017年公司净负债率为-3.9%，财务状况稳健，未来扩大举债规模、加杠杆拿地的空间较大。

　　利用村级留用地布局租赁，力争打造杭州长租公寓的龙头。目前公司将已获得的村级留用地项目同协国际打造成长租公寓项目，总建面约20.4万方，能够给长租公寓提供充足的土地供应。公司表示，要充分发挥城市开发商和运营商的优势，力争成为杭州集中式长租公寓的市场龙头。

　　财务预测与投资建议

　　维持买入评级，下调目标价至9.10元（原目标价为9.35元）。我们预测2018-2020年公司EPS为0.65/0.80/1.00元（原预测为2018-2019年0.62/0.68元）。可比公司2018年PE估值为14X，我们给予公司2018年PE倍数14X，对应目标价9.10元。

　　风险提示

　　房地产市场销售大幅低于预期。

　　利率上升超预期。