事件：11月11日公司发布《关于开展基础设施公募REITs申报发行工作》的公告，目前已完成向北京市发改委的REITs试点申报工作，并已通过北京市发改委的评审，目前正在国家发改委评审过程中。

　　评论：

　　1、REITs项目稳步推进，有望缓解融资压力，开启价值重估

　　公司拟将中金云网数据中心作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作。中金云网数据中心位于北京经济技术开发区，设计机柜数合计约1.2万个，主要客户包括金融机构、互联网及科技企业、政府机构、国有企业和外资企业等。

　　根据目前中金云网项目初步评估结果，公司拟定募集规模约57亿，按照规则要求，公司或其指定主体作为战略配售投资人，认购不低于20%的基金份额，综合测算下来，公司明年有望获超40亿投资性现金流，并确认大额投资收益。公司REITs采用契约型架构，基础设施投资专项计划持有中金云网的资产，嘉实基金作为公募基金管理人，通过设立基础设施投资基金认购基础设施投资专项计划，并面向公众发行基金份额，公司子公司负责对中金云网机房的运营管理，并收取运营管理费。

　　通过公募REITs产品，公司的数据中心优质重资产有望实现价值重估，将有效提升公司的资产增值收益，优化资本结构和现金流状况；基于形成的基础设施公募REITs平台，公司可能在未来将其他优质数据中心资产向公募REITs平台持续注入，实现轻重资产的分离与平衡，提高上市公司资本运营能力。

　　预计公司2020-2022年净利润分别为9.24亿元、11.22亿元、13.89亿元，不考虑定增，对应EPS分别为0.60元、0.73元、0.90元，对应PE为33.0倍、27.2倍、21.9倍，对应EV/EBITDA分别为22.3倍、19.2倍、16.3倍，维持“强烈推荐-A”评级。

　　风险提示：IDC机房交付和销售进度低于预期；与AWS合作不顺利；增发尚待审批；REITs进展低于预期